INTRODUCTION
Souvent la plus grande dépense simple faisant face à une entreprise commerciale après la feuille d'émargement est le coût de location du bail pour l'espace utilisé par l'entreprise. Dans la négociation d'un bail, le propriétaire d'entreprises fait face à un besoin urgent de tant choisir l'emplacement correct et construire ceux des améliorations de bureau diverses afin de conformer l'espace aux besoins d'entreprises.
Dans la Californie, le locataire éventuel d'entreprises est souvent à un inconvénient sévère à la négociation. Le marché est tout à fait souvent en faveur du propriétaire/propriétaire et le propriétaire est d'habitude beaucoup plus sophistiqué et expérimenté aux négociations de bail. En effet, tout à fait souvent le propriétaire utilise les services d'un courtier professionnel, l'avocat ou l'entreprise de gestion pour manipuler les négociations et ces professionnels, qui négocient des centaines de baux une année, sont capables de créer un bail qui apparaît attirant, mais peut être en réalité rempli des clauses qui sont désavantageuses au propriétaire d'entreprises.
La situation peut être dangereuse pour le propriétaire d'entreprises non seulement à cause "des clauses rusées" mais à cause de telles doctrines légales comme "des montages d'entreprises" et "la responsabilité stricte." Conformément à la doctrine de montages d'entreprises, le preneur à bail peut perdre tous les droits de propriété à l'équipement et des améliorations installées sur la propriété tandis que, ironiquement, la responsabilité stricte impose la responsabilité personnelle sévère au preneur à bail devrait des matériels potentiellement dangereux ou contaminants être stocké ou disposé inexactement qui effectue la propriété ou la propriété environnante. Un bail de trois année peut aboutir à une durée de jugement vingt ans ou plus de centaines de temps plus grand que tous les paiements de bail combinés.
Une fois déplacé dans avec l'inventaire et-ou l'équipement installé à la dépense considérable, beaucoup de locataires d'entreprises découvrent bientôt que le coût d'un mouvement à un nouvel emplacement pourrait égaler la valeur entière d'une entreprise. Plus qu'un de nos clients a en réalité fermé leur opération plutôt que le visage les conséquences économiques de la fin de leur bail. Comme un de ces clients a dit à cet auteur, il ne s'était jamais rendu compte que le propriétaire réel de son entreprise avait tout le temps été le propriétaire!
C'est ainsi essentiel pour le propriétaire d'entreprises à soigneusement et négocier entièrement les termes d'un bail commercial avant de remettre à la dépense du mouvement et construire de. Puisque le bail commercial moyen est plus de quinze pages longtemps, avec la petite empreinte et des dispositions extrêmement complexes, il est également essentiel d'obtenir le conseil légal et fiscal adéquat pendant les négociations.
Cet article décrira brièvement ces aspects de baux commerciaux le plus généralement rencontrés aux négociations et discutera les propriétaires d'entreprise d'erreurs plus communs font en entrant dans ces engagements de cent mille dollars multi à long terme.
LES TERMES CLEFS DE BAUX COMMERCIAUX
Les propriétaires d'entreprises de n'importe quelle sophistication savent que de tels termes principaux que la location, coûtez d'améliorations, le stationnement et les droits de reprendre le bail sont les termes critiques de n'importe quelle négociation. Cependant, beaucoup de propriétaires d'entreprises ne prennent pas du temps pour considérer les clauses légèrement plus subtiles mais également essentielles communes à ces types de baux :
1. Clauses d'Escalade : Passage de Dépense Par Clauses :
C'est maintenant commun pour des Propriétaires pour imposer aux locataires n'importe quelle augmentation de dépenses associées à l'inflation selon une Clause de Coût de la vie qui augmente (mais diminue rarement ) la location basée sur des augmentations du coût de la vie dans les environs, incluant souvent des augmentations d'impôts, des utilités et même coûté de travail pour le service auxiliaire. (Souvent appelé "le filet triple" ou "le filet, le filet, le filet" des baux puisque le propriétaire obtient le filet de location de toutes telles dépenses qui sont toujours payées directement ou indirectement par les locataires.) Ce qui est moins évident est que les propriétaires insèrent souvent les clauses qui augmentent ces dépenses associées à la maintenance et même les améliorations des secteurs communs, des toits, la climatisation, etc. Ainsi, en plus de l'affrontement au loyer accru basé sur l'inflation, les locataires peuvent se trouver faisant face à la location accrue ou une évaluation basée sur des améliorations que le propriétaire choisit faire, si vraiment le locataire considère les améliorations valables. Des exemples communs installent des systèmes de sécurité, des aménagements paysagers, de nouveaux parkings, ou la climatisation. Des améliorations chères, qui sont amorties et dépréciées par le propriétaire plus de dix ou quinze ans, peuvent aussi être décidées par le propriétaire et le locataire peut trouver sa location radicalement accrue par de telles décisions puisque l'on passera les dépenses par au locataire dans les clauses d'escalade.
Normalement le locataire dans une construction de locataire multi sera alloué un pourcentage des augmentations basées sur le pourcentage d'espace occupé. Les formules utilisées par le propriétaire peuvent être le soin tout à fait complexe et grand doit être pris examinant les plans et la disposition de la construction pour déterminer si l'assignation est correcte. Les tentatives devraient aussi être faites pour créer quelques limites ou critères pour l'assignation d'amélioration au locataire puisque le résultat de telles clauses doit permettre un tiers, le propriétaire, contrôler vos dépenses propres. Considérez : si le propriétaire décide que le propriétaire souhaite vendre la construction dans cinq ans, commence ainsi un programme d'améliorations pour augmenter le prix, un filet, le filet, le bail net aboutit au locataire, via la location accrue, payant pour les améliorations ... tandis que le propriétaire obtient en fin de compte le prix accru pour la propriété améliorée.
Clairement, le locataire doit chercher un peu de protection dans les clauses de bail pour limiter de telles dépenses ... et puisque la motivation économique ne gênera pas le propriétaire (puisque les améliorations ne coûtent au propriétaire rien et augmentent la valeur de la propriété) le remède unique pour protéger le locataire doit être trouvé dans la limitation de telles actions du propriétaire dans le bail.
2. Condamnation et condamnation Inverse
Si le public (le fédéral, l'administration locale ou d'état) choisit utiliser la partie de l'espace pour "le public bon" comme la construction d'une structure de route ou publique, les locaux peuvent être "condamnés", qui est pris par le gouvernement, ou "condamné inversement," (fait impossible ou plus difficile utiliser par les changements gouvernementaux) dans le cas où conformément à une procédure de cour on permet des locaux la compensation aux utilisateurs tant pour leur perte d'utilisation que les effets sur leurs entreprises du changement. Ces jugements sont souvent extrêmement assez considérables puisque le coût du mouvement et l'effet sur l'entreprise interrompue est normalement un élément de dégâts. Clairement c'est le locataire utilisant les locaux qui tout à fait subissent souvent la perte la plus grande.
Cependant, beaucoup de baux stipulent que le bail est automatiquement terminé sans rétablissement allant au locataire si une telle condamnation arrive ... malgré le fait qu'autrement, sans une telle disposition de bail, le gouvernement allouerait normalement une partie de la compensation au locataire ... souvent la plus grande partie. L'assignation d'une partie du jugement de condamnation au locataire est seulement juste puisque c'est l'intérêt de location qui est plus directement affecté par la condamnation; mais les cours ont tenu de telles clauses éliminant de telles récompenses et l'octroi du jugement entier au propriétaire est entièrement exécutoire si les locataires sont assez idiots pour signer un tel bail.
La condamnation, dans le tout ou la partie, arrive beaucoup plus souvent qu'un penserait. Une chose fréquente est un changement d'une façon de route qui fait l'accès aux locaux plus difficiles, réduit ainsi l'accès de client. Les clauses de condamnation dans le bail sont d'habitude tout à fait le complexe et souvent ignorées par le locataire de nouveau hâtif. Ils ne devraient pas être.
3. Déchets Dangereux et Utilisation Inopportune
Les lois concernant l'utilisation, le stockage et la disposition "de la perte dangereuse" ou des matériels dangereux comme des explosifs ou des matériels inflammables deviennent de plus en plus rigoureuses et les effets de disposition incorrecte et le stockage peut être catastrophique tant pour la propriété que pour le propriétaire et le locataire qui peut faire face aux amendes et même l'emprisonnement si les lois ne sont pas adhérées strictement. De telles substances apparemment innocentes comme le gas-oil, nettoyant des solvants et des ballasts de lumière de flourescent doivent être stockées et disposées correctement, souvent à la grande dépense. L'ignorance de la loi n'est aucune excuse et on peut être tenu pour responsable pour les erreurs d'employés ou des locataires ou des sous-locataires basés seulement sur leur statut de locataire ou le propriétaire, même si on a donné des directions aux sous-locataires pour disposer du produit légalement. (C'est appelé "la responsabilité stricte" dans lequel aucune négligence n'est exigée pour imposer la responsabilité.. .. Si vous violez la loi, vous êtes responsables, même si vous n'étiez pas négligents, même s'il n'était pas "votre faute.")
Peut-être quelques exemples suffiront pour avertir le lecteur des ramifications.
Un client de construction a stocké des ballasts utilisés de l'intérieur de feux de flourescent qu'il avait enlevés d'une construction qu'il rénovait dans son entrepôt pendant un mois les a alors pris à la décharge. Il n'a pas su qu'un spécial permettent a été exigé pour stocker et disposer de ces ballasts (qui contient PCBs, un cancérigène) et la responsabilité criminelle faite face et des amendes massives pour sa disposition innocente de quarante-cinq des feux. Le propriétaire, évalué du stockage risqué des ballasts, a fait face à son costume propre de la fermeture du gouvernement et possible des locaux par le gouvernement en raison de la pollution possible de son sol. Le propriétaire a menacé son costume propre contre le locataire et la terminaison de la location qui aurait mis notre client immédiatement de l'entreprise.
Une fois des honoraires d'avocats, l'excellent et les dépenses de nettoyage ont été encouru, le locataire a constaté que le prix pour le stockage de quarante-cinq ballasts était environ deux mille dollars chacun! Alors son propriétaire a essayé d'imposer une terminaison de son intérêt de bail basé sur une violation du bail interdisant le stockage de déchets dangereux! Le bail a offert un peu de protection au locataire et le propriétaire à contrecoeur, descendu à reculons.
Encore plus remarquable, un autre client, un propriétaire cette fois, a découvert un réservoir de stockage de vingt gallons de soixante ans enterré dans son arrière yard a apparemment eu l'habitude de stocker le gas-oil et inutilisé pendant des décennies. Il était le tri de propriétaire d'entreprises qui ferait des choses tout seul donc il l'a promptement déterré et l'a mis dans son vieux camion de chargement et l'a enlevé à la décharge de la ville. Un voisin a vu une petite goutte de fuite diesel du vieux réservoir sur le sol comme notre client a chargé le petit réservoir dans son camion. Le voisin a annoncé même à la police. L'excellent était plus de vingt mille dollars; le coût pour enlever le sol à une profondeur de dix pieds était plus de quinze mille dollars. Les locataires de Notre client ont menacé de poursuivre en justice puisque leur utilisation des locaux a été heurtée par le nettoyage a exigé ..., mais, de nouveau, une bonne disposition de bail a protégé le client.
La plupart des baux imposent des pénalités dures pour le stockage incorrect ou la disposition de perte, y compris la perte de location. Souvent les utilisations qui exigent la perte dangereuse permettent pour la disposition sont interdit dans le bail. De telles activités inoffensives comme des teinturiers, des studios de photo, l'impression de compensation, sont etc en réalité les entreprises qui utilisent régulièrement des matériels superflus dangereux et les dispositions dans le bail traitant avec cet aspect doivent être soigneusement passées en revue.
4. Sousbail et Droits de Nomination
La capacité de sous-louer (accorde à un autre le droit d'utiliser les locaux pour vous payer le loyer tandis que vous restez responsables sur le bail sous-jacent) et assignez (la subvention à un autre le bail et vous n'êtes plus responsables du bail sous-jacent) sont l'outil puissant et utile pour le preneur à bail puisqu'ils permettent au preneur à bail de s'enlever du fardeau d'un bail plus utile et aussi profiter en louant l'appréciation de la propriété à un taux plus haut aux sous-preneurs à bail.
La plupart des baux commerciaux permettent un tel sousbail si le sous-locataire est raisonnablement acceptable pour le bailleur qui signifie que le sous-preneur à bail doit être financièrement du son. Ce n'est pas un lourd fardeau depuis conformément à un sous-bail les restes de locataire étant assujettis au propriétaire pour le loyer et l'état des locaux et si un sous-locataire contrevient au bail on peut s'attendre à ce que le propriétaire compte sur le locataire original, pas le sous-locataire, pour le soulagement.
Récemment, en raison de remarquablement l'intensification de loyers, des propriétaires a changé les baux tel que si n'importe quel sous-bail arrive, n'importe quel bénéfice au-dessus des paiements de location de bail originaux doit aller entièrement chez le propriétaire ou le propriétaire a le droit de prendre en arrière les locaux entièrement si le locataire souhaite quitter, même si le locataire a trouvé un sous-locataire. Cela, bien sûr, signifie que le risque d'un marché de location tombant est entièrement avec le locataire puisque n'importe quelle augmentation de loyers va chez le propriétaire tandis que n'importe quelle diminution dans des valeurs de location ne libère pas le locataire de devoir payer le loyer déjà négocié.
Néanmoins, la capacité de sous-louer est une disposition cruciale et beaucoup de juridictions exigent que le propriétaire raisonnablement consente aux sous-locataires qui sont financièrement sûrs.
5. Clauses d'Expulsion et d'Autres Remèdes Disponibles au Bailleur
Tout à fait souvent la partie la plus longue du Bail Commercial est les remèdes puissants disponibles au Propriétaire devrait le locataire échouer à payer le loyer. Normalement, ils incluent le droit d'expulser; le droit de chercher des dégâts pour le loyer perdu, de plus; le droit de ne pas expulser et forcer le locataire pour payer le loyer si le locataire a abandonné les locaux ou non; le droit de conserver n'importe quel dépôt fait sur place.
Malgré ces clauses pénibles, les cours de Californie tenaient normalement à ce que tandis que le propriétaire ait certainement droit d'expulser un locataire nonpayant et chercher des dégâts, que le propriétaire est aussi exigé pour "atténuer" des dégâts en cherchant à remplacer le locataire d'un nouveau locataire aussitôt que possible. Le nouveau locataire doit être commercialement raisonnable au propriétaire mais le propriétaire est exigé pour activement chercher un locataire de remplacement par tous les moyens raisonnables. (Ce devoir d'atténuer des dégâts est une exigence commune dans n'importe quelle situation de rupture de contrat. Voir l'article de Contrats sur ce site Web.)
L'action d'expulsion disponible à un propriétaire n'est pas l'année standard le long litige que l'on trouve dans le litige américain, mais une manière d'agir spéciale, appelée "detainer illégal" par lequel le propriétaire a la priorité dans l'obtention d'une salle de tribunal et un procès du but unique de recouvrer la propriété du locataire. La plupart des actions d'expulsions illégales prennent moins de trois mois du commencement à la fin.
À la différence des expulsions résidentielles, dans lesquelles le propriétaire est souvent fait face à une cour hostile et un grand nombre des protections statutaires des locataires, le locataire commercial sont relativement non protégés selon la loi, les cours assumant qu'un locataire d'entreprises est tout à fait capable de s'occuper de ses intérêts propres et n'a besoin d'aucun arrangement spécial de le protéger de l'expulsion. Des expulsions Ainsi commerciales ne sont pas rares avec des cours permettant par habitude des propriétaires de saisir les locaux et tout l'inventaire et des montages là-dedans. Des propriétaires commerciaux sont capables de mettre en application les outils puissants pour l'expulsion et la collection contenue dans leurs baux et le locataire éventuel doit lire et comprendre les clauses avant l'exécution du bail.
Il est aussi commun d'avoir une clause attribuant des honoraires d'avocats au propriétaire si les mesures d'expulsion sont nécessaires. Dans la Californie, une clause d'avocats sided est automatiquement récrite selon la loi (CCP1717) pour qu'il soit lu pour déclarer que la partie dominante dans n'importe quel litige, y compris des expulsions, accorde aux honoraires d'avocats.
6. Les extensions du Terme de Bail
Une option pour reprendre à la fin du terme de bail est évidemment de grande valeur au locataire puisqu'il permet au locataire le choix de se déplacer ou rester sans le coût de déplacement. Beaucoup de propriétaires offrent de telles options, mais sur l'examen minutieux plus proche les termes de bail disent simplement que les parties seront en pourparlers "en toute bonne foi" pour la location future et s'ils ne peuvent pas être d'accord, les fins de bail.
Ce n'est pas un vrai l'option légalement obligatoire puisque le propriétaire peut toujours insister sur des termes le locataire ne peut pas accepter. Une telle clause est pratiquement inutile et le tri de platitudes données aux enfants qui confondent les mots de confort avec des solutions de problèmes.
Une vraie option met la location et les termes du renouvellement, donnant le locataire le droit de les accepter, ou a une formule de jeu pour mettre la nouvelle location basée sur des standards objectifs non seulement dans le contrôle du propriétaire. Une telle option doit être cherchée par n'importe quel locataire intelligent et pas n'embarrassée avec des mots que le son consolant, mais la subvention aucun droit réel. Des termes objectifs typiques sont la location basée sur le coût de la vie du secteur supplémentaire au loyer précédent; augmentations basées sur un pourcentage de jeu; ou la valeur marchande juste mise par des experts objectifs, comme l'immobilier agit en médiateur ou des experts certifiés.
CONCLUSION
Comme avec la plupart de loi, la façon la plus efficace d'obtenir le pouvoir légal n'est pas après que le costume est classé, mais dans la préparation des documents, des contrats et les baux qui permettent l'exécution rapide et peu coûteuse de droits. N'est nulle part ce plus important que dans le secteur de négociations de bail. Le lecteur est invité à passer en revue les articles de ce site Web sur les secteurs de Contrats; litige; et l'Arbitrage pour la discussion des aspects appropriés du bail à être considéré par les négociateurs.
Les interviews avec des cultivateurs régionaux, landscapers et les fabricants d'unités couvantes indiquent l'intérêt naissant dans l'utilisation d'extraits de compost liquides.
PENDANT l'humidité de l'année dernière, rafraîchissez l'été, des fermiers dans l'Île Bainbridge (à l'ouest de Seattle, Washington) a lutté pour le moule gris sur la récolte de haricot. Plusieurs a perdu leur récolte entière. Mais Art Biggert, qui fait fonctionner une communauté la ferme d'agriculture soutenue qui sert 55 familles avec la part d'une saison de sa récolte, était une exception. Les haricots de Biggert - ont traité avec le vaporisateur de thé de l'engrais de vache vermicomposted - réchappé et ont prospéré, lui permettant de fournir à tous ses clients des haricots et avoir toujours 60 livres une semaine est partie pour le marché.
Plus loin en bas la côte à la ferme de recherche d'Oregon de Graines Territoriales, une société de graine de gros et au détail régionale, les usines de tomate ont traité avec un vaporisateur foliaire de thé de compost sur la période de pousse étaient luxuriant et productif. À la différence des usines non traitées adjacentes, les tomates pulvérisées met des fleurs de juin jusqu'au gel et a produit des fruits savoureux multiples, grands sans ruine.
Les résultats préliminaires, anecdotiques d'utilisation de thé de compost apparaissent positifs et stimulent dans le monde entier l'intérêt. Le compost feedstocks pour le thé est analysé ainsi les organismes dans le compost peuvent correspondre aux besoins micronutritifs des usines. Les recettes sont développées pour fournir l'alimentation de démarrage pour le présent de microbes dans l'extrait de compost. La recherche est faite pour évaluer son effet sur la croissance d'usine et la suppression de maladie pour des conditions en croissance diverses, des sols et des types d'usine. Deux sociétés du Nord-ouest sont le dégagement de vapeur d'eau dans le marché de thé de compost avec des brasseurs conçus à rapidement et produisent facilement les grands volumes de thé pour un grand choix de demandes.
UN BRASSAGE FORT
“Application de technologie à agriculture durable une baisse à la fois,” Growing Solutions, Inc. (GSI) dans Eugenie, l'Oregon offre trois tailles de son Microb-brasseur (500, 50 et des modèles de 12 gallons). Les brasseurs utilisent une conception de bec faite breveter adaptée de l'automobile carburetion des systèmes pour "entraîner" l'oxygène dans la solution de compost liquide. Selon le président d'entreprise Michel Alms, comparé “aux bogues dans une cruche” l'engrais qui contient cinq ou six espèce de microbes, le thé peut ajouter des milliers d'espèce spécifique au sol pour augmenter la santé de sol et tilth.
Les Microb-brasseurs noninformatisés sont entièrement assemblés et prêt à aller. "Marche/Arrêt" le système utilise la même pompe pour mélanger et décharger le liquide. “L'avenir tient beaucoup de changements à ces machines comme il y a beaucoup de technologie qui peut être utilisée pour les augmenter,” dit l'Aumône. “Une diversité étonnante de cultivateurs essaye ce produit.” Le Thé est évalué sur des pommes de terre, le blé, calla des lis, des cerises, des poires, delphiniums, papayas, des betteraves à sucre et le gazon dans un certain nombre d'états.
Une deuxième société dans le secteur de Seattle, Soilsoup, Inc., offre un Mélangeur bio qui est arrivé sur le marché le printemps dernier. En fonctionnant avec un petit moteur électrique serré sur le conteneur de mélangeage de l'utilisateur, le Mélangeur bio diffère du Microb-brasseur dans la conception et la technologie d'aération, mais présente l'air dans le liquide continuellement circulant pour créer un oxygène l'environnement riche. l'entreprise offre un système complet avec 12 ou la capacité de 30 gallons ciblée pour l'utilisation par des fermiers plus petits avec des opérations biointensive.
En plus des installations de paquet qui incluent vermicompost comme feedstock de base, Soilsoup fournit des recommandations de recherche pour d'autres, y compris l'engrais de bétail et les composts de champignon que l'on a dits pour être efficace aux procès avec l'usine spécifique des infestations pathogènes. Jerry Erickson, un associé dans le compnay, a aussi développé un Mélangeur bio fonctionné d'une batterie de 12 volts et d'un panneau solaire que l'entreprise voudrait en fin de compte voir utilisé pour de petits complots dans des pays en voie de développement.
Quoique simple dans la nature, les thés doivent correspondre aux usines auxquelles ils sont appliqués : les Arbres et des arbustes exigent un fungal dominé en faveur du sol pour prospérer; les légumes, le gazon et la récolte de rangée font du mieux dans des sols bactériennement dominés; et perennials prend un équilibre des deux. De là les thés riches nutritifs doivent être mélangés par la recette, prenant le compost feedstock en considération aussi, produire le type de brassage approprié aux besoins alimentaires des usines ou à l'état de maladie. Tant Soilsoup que GSI offrent premeasured, des substances nutritives empaquetées à être ajouté avant que le processus de préparation ne commence.
Les deux sociétés recommandent à une proportion de dilution de 10:1 de fournir les meilleurs résultats. Autrement dit, cinq gallons de concentré de thé rapporteront 50 gallons de vaporisateur foliaire. Il y a une certaine variabilité avec la dilution comme l'évaluation du GSI'S est basée sur l'industrie de vignoble, où il y a une densité modérée dans l'auvent de raisins le milieu de la saison. D'autres situations peuvent avoir besoin plus ou moins et les utilisateurs sont encouragés à expérimenter avec des proportions de dilution et des taux d'application aussi bien que le compost feedstocks. Erickson recommande que cropland, selon des conditions, reçoive environ dix à 20 demandes par an.
La croissance de Solutions collabore avec Elaine Ingham of Soil Foodweb, Inc dans Eugenie, l'Oregon, dont le laboratoire a travaillé sur une variété de projets et des essais sur le terrain à exactement des résultats de thé de document. Le sol Foodweb évalue des sols et des composts pour déterminer quels organismes bactériens ou fungal sont présents et dans quelle proportion.
LES EXPÉRIENCES DE FERMIERS ET LANDSCAPERS
Bainbridge le Cultivateur d'Île Biggert et un autre fermier organique ont utilisé le thé de compost avec succès pendant deux ans pour combattre avec le moule gris et la ruine de tomate. Les fermiers façonnent le thé fait fait de vermicomposting environ 20 livres par jour tant des résidus de récolte que de l'engrais laitier pour l'utilisation sur une variété de récolte d'alimentation, comme un vaporisateur foliaire ou un sol trempent l'utilisation d'un roto-laboureur le pulvérisateur dessiné.
Avec sa ferme sur le sol d'argile serré, Biggert fait face aux problèmes principaux avec l'infestation de renoncule. “L'application du thé de compost a mensuellement augmenté le tilth et a significativement diminué la présence de renoncule dans mes champs,” dit Biggert. En utilisant un pulvérisateur de réservoir tant avec un boom qu'un vaporisateur de baguette magique, il applique du thé durant toute l'année, mesurant la fréquence avec la récolte, son niveau de maturité et la présence ou l'absence de maladie. À la fin de la saison, il trempe son sol et inocule aussi sa récolte de couverture pour son opération d'une et demie acres. “Le compost frais, fini exige la moindre partie de temps dans le mélangeur pour produire le grand thé,” note-t-il.
Dans les Services de Paysage d'Harmonie de Seattle offre une approche organique aux clients à l'arbre, l'arbuste et le soin de pelouse. “Notre centre réduit ou élimine à autant de pesticides que possible en apprenant à nos clients à être plus tolérant de quelques mauvaises herbe,” affirme l'associé Ladd Smith. l'entreprise sert mille clients dans le secteur de Son de Puget plus grand, le deux-tiers de qui l'habitué de désir se soucie et la maintenance de pelouses vertes luxuriantes. Le landscaper a sauté sur l'idée d'utiliser le thé de compost aussitôt qu'il en a appris.
“Je couve 50 gallons par jour de thé bactériennement dominé. Alors l'utilisation du chlore libère de l'eau et un 10:1 le taux de dilution, je divise 500 gallons parmi mes véhicules de service,” dit Smith. “Nous avons 12 à 15 heures après la préparation pour l'appliquer avec des pulvérisateurs de tuyau, donc c'est une assez bonne fenêtre pour des demandes.” Dans ce climat maritime doux, Dans des équipages d'Harmonie peut l'année de maintenance de pelouse autour, utilisant le thé de compost pulvérise cinq à sept fois annuellement pour des clients. Il utilise actuellement le compost d'un petit verger de fruit de Washington, dont deux yards cubes tiennent l'opération dans le thé pendant environ six mois. Le forgeron est intéressé par la découverte d'autres sources de compost qui évalueront bien pour la vie bactérienne ou fungal. “Tout de suite j'ai tendance à penser que plus petit, plus de niche commercialise composters aura probablement la qualité feedstocks j'ai besoin pour le thé,” spécule-t-il.
Hendrikus Schraven, le président de Construction de Paysage de Schraven et la Conception dans Issaquah, Washington, est vendu sur les avantages de thé de compost. En utilisant une pompe de vaporisateur de 100 gallons et un tuyau de bobine, l'équipage de Schraven a utilisé du thé pendant deux ans pour inoculer la feuille, la tige et le sol sur toutes les nouvelles installations une fois que la plantation et la fertilisation initiale sont achevés. Pour des clients de maintenance, son équipage pulvérise un thé bactériennement dominé au printemps dernier après que les usines ont leafed d'aider démarrer la période de pousse et de nouveau dans la dernière chute, après que la plupart de baisse de feuille est arrivée, avec plus de fungally dominés en faveur du thé pour promouvoir la biodégradation sur le terrain.
Schraven a utilisé le thé de compost dans une variété de demandes, y compris des pentes glissantes. Dans un projet extrême, sa société a dû lutter avec l'inaccessibilité, l'exposition du temps du Lac Washington, la lourde averse et une saison de plantation fraîche. En septembre 1997, son équipage a été suspendu avec le mécanisme s'élevant en bas une pente de 55 à 80 pour cent dont la couche de terre arable glissait vers une maison de bord de mer. Après contenant 35 gallons une minute venant de printemps dispersés multiples dans la colline, l'équipage est allée travailler pour contrôler l'érosion et recréer l'habitat sain.
En utilisant un bec à trois voies de sa conception propre, l'équipage de Schraven a pulvérisé les 210 pieds linéaires de pente nue, inégale une à deux pieds de profondeur avec son mélange de sol propre, eau et le thé de compost. Le thé était un fort 1:3 la dilution. L'équipage "a alors planté" des vers dans le nouveau sol et à la mi-septembre hydroseeded la pente avec un mélange de graine d'herbe natal. Commençant en octobre, l'exceptionnellement lourde pluie s'est laissée prendre presque à deux mois; cependant, aucune érosion n'est arrivée sur la pente. À la mi-décembre, après trois mois frais, humides, Schraven a évalué la croissance d'herbe et a trouvé la masse de racine quatre à cinq pouces de profondeur.
INTÉRÊT DU GOUVERNEMENT
L'efficacité de thé de compost dans beaucoup de situations anecdotiques a été assez substantielle pour piquer l'intérêt d'administrations locales et des écoles. La ville d'Eugenie, l'Oregon utilise du thé pour son jardin de rhododendron et le Service de recherches agricoles à l'Université d'État d'Oregon a acheté quatre Microb-brasseurs dernier relèvent et commence des procès maintenant. À Washington, Snohomish le Comté, le Port de Seattle et la ville de Seattle a tout acheté des unités pour l'utilisation dans leurs parcs et fonde des départements. Selon Edouard Hook du Bureau de Seattle de Gestion Environnementale, les occasions sont grandes ouvertes pour évaluer le thé.
Le crochet planifie d'enlever le thé pour des études de procès sur des terrains de golf de la ville, la roseraie de la ville et dans la propagation de serre. Il y a le grand intérêt dans son efficacité pour supprimer tant maladies de gazon fungal que s'est levé des maux comme la moisissure et le point noir. “Je prévois utiliser le thé de compost pour inoculer des boules de racine avant la plantation et dans l'arrière sol rempli,” dit-il. La formation du personnel suivante et l'installation de programme, les premières demandes sont arrivées en juin 2000. “Le thé de Compost n'est pas une balle d'argent,” avertit le Crochet. Le soin bon, régulier et des procédures de maintenance sont également critiques à la croissance d'usine saine. Plus loin, il croit que quelqu'un utilisant le thé ne devrait pas laisser échapper la valeur de mise à l'épreuve de sol sur une base quelque peu régulière.
Vers le nord dans le Comté Snohomish, le planificateur Sego Jackson a stimulé l'intérêt du département de parcs, dont le personnel veut essayer du thé comme un remplacement pour un certain biocide et engrais sur une base expérimentale. D'un oeil vers la réduction de la décharge d'engrais dans des voies navigables locales, Jackson planifie de faire un des brasseurs de thé disponibles au Maître Composter se porte volontaire pour utiliser personnellement et manifester publiquement. On demandera aux volontaires de suivre à la trace l'utilisation et des résultats, avec des commentaires du bien-être d'utilisation et d'autres paramètres.
Finalement, dans un mouvement significatif, l'Agriculture Durable Occidentale de l'USDA'S, Recherche et division d'Éducation attribuée finançant pour une étude de trois ans de l'efficacité de thé dans Botrytis combattant sur raisins de vin de l'Oregon. Les essais sur le terrain prévus pour commencer au début de l'année suivante devraient tenir l'intérêt dans le thé de compost haut et l'aide fournit la recherche dure a eu besoin de mieux évaluer ce nouveau brassage d'âge.
Les marchés à travers l'Amérique du Nord seront impactés comme des sociétés et les individus prennent conscience d'un certain nombre de nouvelles considérations en investissant et prenant de nouveaux locaux pour leurs entreprises. Les propriétaires devront augmenter la sécurité et l'étendue d'une assurance sur des constructions. En existant des codes construisants, des procédures de sécurité et des systèmes de secours tous devront être passés en revue. Cela signifie les dépenses accrues d'exploitation que les locataires seront exigés pour absorber. Les promoteurs réduiront la masse et la taille de constructions et la hauteur ne sera plus une chose de prestige.
Des emplacements de banlieue pour des projets de bureau plus petits pourraient devenir dans la demande, donc, réduisant la traction des centres commerciaux centraux dans des villes. Les taux de location pour les hautes propriétés de prestige de visibilité dans le coeur des villes pourraient baisser dans quelque temps. Les promoteurs peuvent tenir à distance la construction jusqu'à ce que les temps s'installent et deviennent plus prévisibles. Les locataires dans ce nouvel éventuel donneront a pensé aux emplacements de multi-locaux avec la dispersion régionale plus grande.
Les sièges sociaux massifs dans des centres principaux peuvent devenir une chose du passé. En raison des incertitudes économiques nous pouvons aussi nous attendre à ce que des entreprises restent mis et réévaluent des changements de prémisse de ceux incertains
Temps économiques. Finalement, le voyage d'entreprises sera réduit dramatiquement et les équipements de téléconférence deviendront populaires.
Ceux-ci sont juste certains des résultats potentiels des événements en septembre. On espère que le temps verra que la confiance revenir et le consommateur revenant aux dépenses, qui conduiront l'économie au rétablissement.
Nous pouvons nous attendre à ce que le marché de Calgary fasse une pause et réfléchissent sur l'impact du 11 septembre 2001 des événements. Les dépenses des ménages semblent être le secteur du souci le plus grand. La tendance sera de tenir à distance sur des achats principaux, donnant le temps des gens pour évaluer l'impact des événements du monde. Le monde aura toujours besoin de nos produits à base de ressource, particulièrement notre énergie et des marchandises agricoles.
Donc, Alberta devrait continuer à avoir une économie solide dans 2002 et les marchés immobiliers devraient continuer à être sains.
Vue d'ensemble de Marché de Bureau
Le marché de Calgary continue à éprouver la demande de l'espace de bureau dans ceux des temps économiques instables. C'est principalement dû pour continué la force dans le secteur d'énergie. L'hiver vient chaque année; donc, la demande existera pour nos produits d'énergie. En ville le marché de bureau a actuellement un poste vacant complet de 9.15 %, d'environ 530,000 pieds carrés d'espace de sous-bail. Tandis que nous nous attendons à ce que cet espace soit pris dans les six mois suivants, des fusions en cours et de grandes acquisitions dans le secteur d'énergie peuvent fournir plus d'espace pour ajouter à cette provision. Il devrait y avoir une petite quantité d'espace de sous-bail toujours sur le marché pour satisfaire les locataires qui sont attirés à ce secteur du marché.
Actuellement il y a un manque réel des grands blocs d'espace de bureau contigu dans le coeur. Quelqu'un cherchant plus de 100,000 pieds carrés aura la difficulté trouvant n'importe quel choix. Les taux de location continuent à se tenir et
Restez le même comme le premier de l'année. Le 15 janvier 2001 l'article expose ces taux.
Dans la Taille, juste au sud du coeur, le poste vacant a eu de l'avancement légèrement à autour de 7.7 %. Mais la grande histoire est les nouveaux événements menés par IBM, qui a commencé le développement sur un 340,000 quartier général de bureau de pied carré sur l'Onzième Avenue entre de Premières et Deuxièmes Rues. Les plans ont été annoncés pour a
Reconstruction de 540 - 12 Avenue S.W., aussi bien qu'une nouvelle tour de bureau de dix étages. La Construction de Lorraine s'approche de l'achèvement, qui est une reconstruction dans l'espace de bureau.
D'autres événements proposés incluent des pays de Campeau, le site de Colonel Belcher et les sites Atco. Les taux de location continuent à être le même pour des postes vacants dans la Taille et des espérances est que le marché maintiendra ces taux.
Marché Industriel
Dans la première moitié de 2001, 1,158,000 pieds carrés de nouvelle construction ont eu lieu. La majorité de la nouvelle construction a eu lieu dans le coin du sud-est de la ville. Les taux de poste vacant s'élèvent actuellement à 5 % en général. Les taux de location s'étendent de 6.50 $ à 8.00 $ par pied carré, basé sur la taille des baies. Le marché a aussi un bon choix de tailles spatiales des petites baies de 2,500 pieds carrés jusqu'à 25,000 unités de pied carrées.
Marché de détail
Des postes vacants au détail continuent à être bas suite au nouveau produit limité devenant disponibles. Des occasions spatiales sont principalement dans les zones limitrophes d'événements résidentiels. Le poste vacant complet est debout à approximativement 3.2 %. Le demandant aux taux de location nets pour la propriété au détail est comme suit : les centres de bande sont
10.00 $ à 24.00 $ psf; les centres de voisinage sont 10.00 $ à 25.00 $ psf; les foyers municipaux sont 18.00 $ à 26.00 $ psf; des protections permanentes libres sont 23.00 $ à 32.00 $ psf et des allées ci-jointes sont 20.00 $ à 100.00 $ psf.
Le marché de détail est très divers et des facteurs incluant l'emplacement et le type de centre, contribuer dans la détermination du demandant aux taux de bail nets. Ce secteur du marché sera le coup le plus dur si une récession se développe vraiment à Calgary. Les dépenses des ménages sont le premier secteur à être frappé quand l'économie ralentit.
Le marché pour l'espace au détail n'est pas bâti trop; donc, les propriétaires devraient être capables au temps n'importe quelles conditions orageuses.
Ventes D'investissement
La période du milieu de l'année de 2001 était très active avec des ventes d'investissement. Il y avait un total de 53 fermetures de vente plus de 1 million de $ de mai à septembre. La demande de propriétés de Calgary est extrêmement forte, avec très petit produit de bonne qualité disponible. Il y a certainement quelques soucis résultant des attaques sur les Etats-Unis, cependant, la demande reste toujours positive. Les investisseurs profitent aussi des taux d'intérêt bas et une disponibilité raisonnable de fonds.
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